Wegfall der Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers
Verbot unentgeltlicher Verfügungen, § 2205 Satz 3 BGB
Die Verwaltungs- und Verfügungsverfügung eines Testamentsvollstreckers ist im § 2205 BGB geregelt. Der Testamentsvollstrecker hat das Recht den Nachlass in Besitz zu nehmen und er darf auch über Nachlassgegenstände verfügen, d. h. er darf sie zum Beispiel veräußern.
Damit das Nachlassvermögen während der Dauer der Testamentsvollstreckung wertmäßig erhalten bleibt bestimmt § 2205 Satz 3 BGB, dass es dem Testamentsvollstrecker verboten ist unentgeltlich über Nachlassgegenstände zu verfügen. Eine unentgeltliche Verfügung liegt hierbei vor, wenn objektiv ein Nachlassgegenstand ohne gleichwertige Gegenleistung weggegeben wird und subjektiv der Testamentsvollstrecker weiß das keine gleichwertige Gegenleistung in den Nachlass erfolgt.
Für jeden Testamentsvollstrecker ist insbesondere bei der Veräußerung von Grundbesitz höchste Sorgfalt bei der Ermittlung des Kaufpreises geboten. Die Kontrollinstanz ist nämlich bei Grundstücksgeschäften das Grundbuchamt. Wenn das Grundbuchamt bei einem Grundstücksgeschäft des Testamentsvollstreckers Zweifel an der Entgeltlichkeit hat schreitet es ein, weil die Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers infrage steht. So ist es auch in einem Fall geschehen der beim Amtsgericht Bonn begann und letztendlich vom OLG Köln entschieden wurde (OLG Köln, Beschluss vom 18.11.2019, AZ: 2Wx337/19).
Der Testamentsvollstrecker verkaufte im März 2018 ein von der Erblasserin im Jahre 1995 für 465.000 DM erworbenes Haus an eine mit ihm in Geschäftsbeziehung stehende Käuferin. Auf den Antrag des Notars die Eintragung des Eigentumswechsels vorzunehmen folgte die Beanstandung des Grundbuchamtes. Die Preise für Wohnungseigentum seien in der betreffenden Region seit 1995 deutlich gestiegen. Es sei daher nicht nachvollziehbar, dass der vereinbarte Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Nachlassimmobilie wiedergebe. Zum Vollzug des Antrages sei – so die Forderung des Grundbuchamtes – die Zustimmung aller Erben und Vermächtnisnehmer erforderlich. Die Beschwerde des Testamentsvollstreckers gegen diesen Beschluss des Grundbuchamtes hat das OLG Köln zurückgewiesen. Daraufhin hat der Testamentsvollstrecker den Eintragungsantrag zurückgenommen.
Zweiter Versuch:
Im Juni 2019 veräußerte der Testamentsvollstrecker an die gleiche Erwerberin die Nachlassimmobilie nunmehr zu einem Kaufpreis von 326.500 Euro. Dem Eintragungsantrag des Notars vom 18.07.2019 war ein Gutachten eines Grundstückssachverständigen zu den Stichtagen 22.10.2017 (Erbfall) und 05.03.2018 (Vertragsschluss erster Kaufvertrag) beigefügt.
Durch Beschluss des Amtsgerichts Nachlassgerichts Bonn wurde der Testamentsvollstrecker daraufhin aus seinem Amt entlassen (§ 2227 BGB).
In einer Verfügung des Grundbuchamtes wurde ausgeführt, dass eine neue Auflassung durch einen noch zu bestellenden Testamentsvollstrecker erforderlich sei. Zudem bedürfe der Antrag der Zustimmung aller Erben und Vermächtnisnehmer, da das zuständige Finanzamt mittlerweile den Wert der Nachlassimmobilie mit 419.000 Euro ermittelt habe.
Auch gegen diesen Beschluss haben der vormalige Testamentsvollstrecker sowie die Erwerberin Beschwerde eingelegt. Zur Begründung ist vorgetragen, dass der Kaufpreis in Höhe von 326.500 Euro dem Verkehrswert entspreche. Die Eigentumsumschreibung sei vorzunehmen, da es gemäß § 878 BGB unerheblich sei, dass der ehemalige Testamentsvollstrecker nach Stellung des Eintragungsantrages aus seinem Amt als Testamentsvollstrecker entlassen worden sei.
Dieser Argumentation folgt der Senat nicht. Grundsätzlich muss der gemäß § 873 Abs. 1 BGB über ein Grundstück verfügende zum Zeitpunkt der der Einigung nachfolgenden Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch noch verfügungsberechtigt sein. Der ehemalige Testamentsvollstrecker hat seine Verfügungsbefugnis gemäß § 2205 Satz 2 BGB über den Grundbesitz mit seiner Entlassung aus dem Amt verloren.
Ein anderes Ergebnis ergebe sich vorliegend auch nicht aus § 878 BGB. Die analoge Anwendung dieser Vorschrift auf ein Handeln des Testamentsvollstreckers werde kontrovers diskutiert. Das Bedürfnis für eine Analogie wird begründet mit der Schutzbedürftigkeit des Testamentsvollstreckers und der Schutzbedürftigkeit des Vertragspartners.
An dieser Stelle macht der Senat nunmehr „kurzen Prozess“.
Die Vertragspartnerin des entlassenen Testamentsvollstreckers sei – genauso wie dieser – in keinster Weise schutzbedürftig. Die Käuferin habe zunächst versucht den Nachlassgrundbesitz zu einem Kaufpreis zu erwerben der über 100.000 Euro unter dem behaupteten Verkehrswert von 326.500 Euro lag. Im Hinblick auf dieses erhebliche Missverhältnis musste der Erwerberin – genauso wie dem Testamentsvollstrecker – bewusst sein, dass der Kaufpreis von 225.000 Euro deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundbesitzes lag und der Testamentsvollstrecker damit seine Befugnisse missbrauchte. Eine analoge Anwendung des § 878 BGB zum Schutz des Testamentsvollstreckers oder des Erwerbers sei unter den gegebenen Umständen daher abzulehnen.
Anmerkung des Fachanwaltes für Erbrecht Joachim Müller
Die Entscheidung des OLG Köln ist richtig. Testamentsvollstrecker die Nachlassimmobilien veräußern, sind gut beraten für eine objektive Wertermittlung der Nachlassimmobilie zeitnah zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages Sorge zu tragen. Am Besten durch Beauftragung eines unparteiischen, öffentlich bestellten und vereidigten Grundstückssachverständigen. Die Veräußerung von Nachlassimmobilien unter Wert ist nicht von der grundsätzlichen Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers gedeckt. In aller Regel sind es die Grundbuchämter, die im Rahmen des Vollzugs des abgeschlossenen Kaufvertrages die Legitimation des Testamentsvollstreckers überprüfen. Aufgrund § 20 der Grundbuchordnung ist für die Umschreibung eines durch einen Testamentsvollstrecker veräußerten Grundstücks eine entgeltliche Verfügung erforderlich.
Erstellt von: Joachim Müller - Fachanwalt für Erbrecht, Weißenthurm
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