Testamentsvollstreckung und Immobilien
Eintragung und Löschung der Testamentsvollstreckung im Grundbuch
Gehören zum Nachlass Immobilien, so kann die angeordnete Testamentsvollstreckung im Grundbuch vermerkt werden. Dies geschieht von Amts wegen, wenn die Erben als Rechtsnachfolger des Eigentümers im Wege der Grundbuchberichtigung eingetragen werden.
Kann die Erbfolge noch nicht nachgewiesen werden oder wird eine Grundbuchberichtigung nicht beantragt, so kann auch nur der Testamentsvollstreckervermerk in Abteilung II des Grundbuches eingetragen werden. Zwingend ist dies nicht, es empfiehlt sich aber zum Schutz vor Gläubigern der Erben und auch davor, dass aufgrund eventuell bestehender Vollmachten des Erblassers Dritte noch über die Immobilie verfügen können.
Ohne den Testamentsvollstreckervermerk könnten somit Dritte gutgläubig das Eigentum oder Rechte an der Immobilie erwerben.
Für die isolierte Eintragung des Testamentsvollstreckervermerkes im Grundbuch ist neben den eröffneten Testamenten oder Erbverträgen die Vorlage der notariell beurkundeten Annahmeerklärung des Testamentsvollstreckers oder sein Testamentsvollstreckerzeugnis erforderlich.
Bekanntlich herrschen im Grundbuchrecht strenge Formvorschriften. Eintragungen werden nur vorgenommen, wenn die Rechtsänderungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. In der Regel sind dies notarielle Urkunden oder gerichtliche Entscheidungen.
Nur selten sind Tatsachen im Sinne des Gesetzes „offenkundig“, so dass es formbedürftiger Nachweise nicht bedarf. Seit dem 01.08.2013 ist die Eintragung des Testamentsvollstreckervermerkes gerichtsgebührenfrei. Der Name des Testamentsvollstreckers wird nicht im Grundbuch notiert. Ist die Testamentsvollstreckung beendet, so ist der Testamentsvollstreckervermerk aus dem Grundbuch zu entfernen.
Problemlos ist dies dann, wenn der Testamentsvollstrecker im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Immobilien veräußert. Dann erfolgt die Löschung des Testamentsvollstreckervermerkes im Rahmen der Abwicklung des Eigentumswechsels.
Komplizierter wird die Sache dann, wenn zum Beispiel Dauervollstreckung bei minderjährigen Erben bis zu deren Volljährigkeit oder darüber hinaus angeordnet wurde und das Beendigungsdatum nicht im Erbschein notiert ist. Die Beendigung der Testamentsvollstreckung und damit die Unrichtigkeit des Grundbuches muss auch dann durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden. Eine Löschungsbewilligung des Testamentsvollstreckers wird nur dann als ausreichend angesehen, wenn ausgeschlossen ist, dass ein Ersatz-Testamentsvollstrecker zum Zuge kommen kann.
Die Löschung des Testamentsvollstreckervermerkes kann ansonsten nur durch die Erben veranlasst werden. Sie können sich zum Beispiel bei der Beendigung der Testamentsvollstreckung durch Zeitablauf vom Testamentsvollstrecker das Testamentsvollstreckerzeugnis im Original herausgeben lassen, wenn dieses die Befristung enthält und die Frist abgelaufen ist. Sodann kann diese Urkunde dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Das Kammergericht Berlin hatte sich jüngst in einer Entscheidung vom 09.12.2014 mit der Löschung des Testamentsvollstreckervermerkes bei einer Dauervollstreckung zu beschäftigen.
Diese endet nach den gesetzlichen Vorschriften spätestens nach 30 Jahren.
Obwohl in dem zu entscheidenden Fall diese 30 Jahre abgelaufen waren, verlangte das Grundbuchamt dennoch einen Nachweis in grundbuchmäßiger Form, dass die Testamentsvollstreckung beendet ist. Denn im Anschluss an die Dauervollstreckung könnte ja noch eine Auseinandersetzungsvollstreckung angeordnet gewesen sein. Auch aus dem Testamentsvollstreckerzeugnis ergab sich keine Befristung von 30 Jahren. Laut Kammergericht Berlin blieb den Erben letztlich nichts anders übrig, als eine Entscheidung des Nachlassgerichtes über die Beendigung der Testamentsvollstreckung herbeizuführen. Sie konnten nach § 2368 III BGB das Testamentsvollstreckerzeugnis durch das Nachlassgericht für kraftlos erklären lassen. Insoweit wurde eine öffentliche Urkunde hergestellt, die dem Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuches genügte.
Als Alternative bot sich im vorliegenden Fall an, dass der Testamentsvollstrecker – soweit er mit den Erben kooperiert – beim Nachlassgericht einen Antrag auf Erteilung eines Zeugnisses über den Fortbestand der Testamentsvollstreckung stellt und auf eine Ablehnung dieses Antrages hinwirken sollte. Auch ein solcher Ablehnungsbeschluss des Nachlassgerichtes reicht dann zur Löschung des Testamentsvollstreckervermerkes im Grundbuch aus.
Expertentipp von Klaus Becker, Fachanwalt für Erbrecht: Insbesondere bei der Anordnung einer Dauervollstreckung ist im Testament klar und unmissverständlich die genaue Befristung anzugeben, damit diese auch in einem Erbschein so übernommen werden kann. Dies erleichtert später den Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Testamentsvollstreckung beendet ist. Die Löschung des Testamentsvollstreckervermerkes kann sodann ohne größeren Aufwand betrieben werden.
Erstellt von: Stephan Konrad - Fachanwalt für Erbrecht, Bielefeld
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